L’encadrement des loyers : que faut-il en penser ?

Depuis le samedi 1er août 2015, les loyers sont désormais plafonnés dans la capitale (dispositif voté via la loi Alur en 2014, arrêté signé le 25 juin 2015 ). Si cette décision a été plutôt bien accueillie par une majorité de locataires, elle est en revanche contestée par les professionnels de l’immobilier ainsi que les bailleurs qui qualifient le texte «irréaliste et inapplicable».

Les points essentiels de ce dispositif :

Comment cela fonctionne t’il ?

Tout d’abord, ce dispositif concerne les logements du parc privé loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Chaque année, le Préfet fixe, des loyers de référence (qui est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) :

Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%)
Le loyer de référence minoré (loyer de référence – 30 %)
La location meublée : une majoration unitaire /m2 pour tenir compte du caractère meublé du bien.

Ces loyers sont exprimés par des prix au mètre carré de surface habitable et varient selon les caractéristiques du logement (période de construction, nombre de pièces, typologie), ainsi que leur localisation exacte. À Paris, un arrêté préfectoral du 25 juin 2015 regroupe les 80 quartiers administratifs en 14 zones aux niveaux de loyers homogènes . Ainsi, dans la capitale, pour des baux conclus ou renouvelés à compter du 1er août 2015, les loyers doivent respecter des valeurs limites fixées par arrêté préfectoral.

Pour voir dans le détail les montant de ces loyers par quartier :

http://www.observatoire-des-loyers.fr/

http://www.adil75.org/encadrement-des-loyers-paris

Peut-on sortir de ce cadre ?

ll existe une possibilité pour le bailleur de dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer au loyer de base : avoir un bien d’exception !

Mais quand cela est-il réellement possible ? En fait, la définition dans le texte est aujourd’hui très imprécise : on nous parle de caractère «exceptionnel» de certains critères (vue magnifique sur un monument parisien, jardin privatif, belle terrasse par exemple), sans que ceux-ci ne soient déjà pris en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (localisation, époque de l’immeuble, présence d’un gardien car inclus dans les charges…).

Mais comment un bailleur peut-il l’appliquer si les caractéristiques requises pour ce faire ne sont pas clairement explicitées ? Des contentieux sont à prévoir, et attendons de voir comment la jurisprudence tranchera… Ou, mieux encore, de fines négociations entre bailleurs et locataires seront nécessaires…

Le locataire peut-il contester le montant du loyer ?

Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils ont la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation dans un délais de 3 mois après la signature du bail. Si sa décision est contestée par l’une des parties, le litige devra être tranché au tribunal administratif, dans les 3 mois qui suivent l’avis de la Commission.

L’avis de Jeeves : il semble que le risque est assez faible de voir un locataire heureux d’avoir un beau logement dans un chouette quartier s’amuser à attaquer son propriétaire pour quelques dizaines d’euros par mois. Cela est d’autant plus vrai dans le cas d’un bail court (location meublée), il est peu probable que le locataire passe 6 mois sur les 12 qu’il va passer dans l’appartement à saisir l’administration concernée. On constate d’ailleurs dans les annonces en cours que bien peu des appartements proposés en location (vide ou meublés) sur le marché parisien, respecte les seuils fixés par la loi ALUR. En effet, il n’y a aujourd’hui aucun moyen de contrôle par l’administration fiscale du respect des seuils fixés, le risque étant uniquement que le locataire se retourne contre son propriétaire.