Le casse tête des charges de copropriété

Jeeves a choisit de vous parler aujourd’hui d’un thème qui concerne quasiment tout le monde à Paris et en Île-de-France: les charges de copropriété.

Alors oui, le sujet est barbant, mais faire un effort pour bien comprendre comment fonctionnent ces charges c’est déjà avoir des débuts de solution pour tenter de les diminuer.

Qu’appelle t’on « charges de copropriété » ?

Commençons par le commencement : la copropriété. On définit comme copropriété l’organisation d’un (ou plusieurs) immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. La copropriété commence donc à partir de deux copropriétaires. Elle  est répartie en lots qui comprennent une partie privative et une quote-part des parties communes (en fonction de la surface du lot). Il existe deux types de copropriété : la copropriété verticale (qui concerne les immeubles à étage) et la copropriété horizontale qui, elle, concerne un ensemble de maisons bâties sur un terrain commun. Si vous voulez tout savoir sur la copropriété, allez jeter un coup d’œil au site comprendre-choisir sur la copropriété.

Par conséquent, quand il y a copropriété, il y a automatiquement des charges affectées aux parties communes et au fonctionnement général du bâti concerné.

Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent assumer les copropriétaires au titre de l’entretien de l’immeuble.

Quelles sont-elles ?

Pour tenter de faire simple, il existe deux types de charges.

Les charges générales qui concernent l’administration de l’immeuble (honoraires de syndic…), l’entretien (notamment le nettoyage et les sorties des poubelles) et la conservation de l’immeuble (toiture, ravalement de façade…). Ces charges générales sont payées par tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part (et donc de la superficie de leur lot).

Les charges spéciales concernent les frais engendrés par des services (gardiennage, sécurité…) ou par les équipements communs (chaudière, ascenseur, antenne…). Ces charges spéciales sont payées en fonction de leur utilité potentielle par rapport aux lots concernés. Par exemple, un lot de parking seul ne sera pas impacté par des frais de chauffage, ou encore, un habitant du RDC pourra ne pas avoir à payer de charges d’ascenseur (sauf s’il possède une cave au sous-sol). Attention, ce n’est pas parce qu’un copropriétaire décide de ne pas utiliser tel ou tel service qu’il ne devra pas en payer les charges : un habitant qui décide de ne jamais utiliser l’ascenseur alors qu’il habite au 6^ème devra payer son dû relatif aux ascenseurs.

Pour compliquer un peu les choses, il faut aussi savoir que chaque année est voté le budget prévisionnel et qu’à cette occasion on considére les dépenses courantes ainsi que les dépenses exceptionnelles. Le site Vos droits.service-public.fr vous explique en détail dans quelle catégorie vos charges se trouvent.

On se rend compte que la nature des charges varient beaucoup d’une copropriété à l’autre. Dans l’une il y aura un gardien, dans l’autre un chauffage collectif et dans une troisième pas d’ascenseur.

Comment les diminuer ?

Ce qui est très étonnant avec les charges, Jeeves en fait le constat tous les jours, c’est qu’à immeubles équivalents, elles varient énormément.

Même dans les enquêtes officielles on trouve de grosses variations. Ainsi le PAP affirme que le montant moyen au m² des charges est de 42.38€ (source : le particulier enquête 2012). La Fnaim, elle, annonce 32.90€ par an et par m². Ainsi, sur la seule commune de Paris, les charges oscillent entre 17 et 43€/m²/an

L’association des responsables de copropriété propose un comparateur de charges pour les responsables de copropriétés. L’idée étant de prouver que chaque poste de dépense est négociable, et peut être revu à la baisse.

Les gros postes sont toujours les mêmes : les employés (gardien, entretien..), et le chauffage. Viennent ensuite les dépenses liées aux ascenseurs et les honoraires du syndic.

Jeeves vous conseille fortement de vous attarder quelques instants sur le contrat proposé par votre syndic et notamment le « forfait gestion courante » qui est très variable et toujours re-négociable à échéance du contrat.

Dans un deuxième temps, regardez les tarifs et la qualité des prestations de vos partenaires : plombier, jardinier… vous avez peut être l’habitude de travailler avec eux, mais ils ont parfois des honoraires très supérieurs à la concurrence.

Autre point important, il est indispensable d’entretenir régulièrement votre copropriété. Les dépenses liées à l’entretien de la toiture seront toujours inférieures à des dégâts causés par des infiltrations d’eau !

Et comme c’est dans l’air du temps, tentez de diminuer vos dépenses énergétiques pour réduire votre facture et faire un geste pour la planète. Ici, le coach copro est prêt à vous venir en aide pour repenser le système énergétique de votre immeuble.

Et maintenant, comme les charges n’ont plus de secret pour vous, remontez vous les manches, soyez force de proposition pour le bien de votre copropriété, le monsieur ronchon du 2^ème et la gentille dame du 4^ème auront tout à y gagner. Vive les bonnes résolutions 2014 proposées par Jeeves !